不動産投資ローンの金利はどう決まる？相場や低金利で組むコツを解説！

不動産投資ローンとは

「不動産投資ローン」とは、投資用不動産を取得する際に利用できるローンのことで、「アパートローン」とも呼ばれます。

不動産の取得には高額な費用がかかるため、ローンを組んで購入するケースがほとんどです。不動産投資ローンを利用すれば、少ない自己資金で投資をはじめられ、より大きな利益を得られる可能性があります。

例えば、以下のような目的で不動産投資ローンが活用されています。

• 自己資金では手の届かない投資用不動産を取得したい
• 手元に資金を残して不動産投資をはじめたい
• 老後の年金収入を補完したい
• 本業以外に不労収入を得たい

なお、不動産を購入する際に利用できるローンには「住宅ローン」もあります。ただし、住宅ローンはマイホームを購入する際に利用できるローンであり、投資用不動産を取得する目的では利用できません。なお、金利は一般的に不動産投資ローンの方がやや高めに設定されています。混同しないよう両者の仕組みを正しく理解しておきましょう。

不動産投資ローンの特徴を詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：不動産投資ローンの審査基準は？メリットや注意点とともにコツを解説！

不動産投資の金利の種類と特徴

不動産投資ローンの金利は大きく「固定金利」と「変動金利」の2つに分けられ、金融機関によって異なります。それぞれにメリットや注意点があるため、両者の違いを把握し、どちらが自分に適しているのか検討しましょう。

固定金利

固定金利は、金利が変わらず固定されるタイプのことで、選択型固定金利と全期間固定金利に分けられます。

選択型固定金利とは、一定期間（2年、3年、5年、10年など）の金利が変わらないタイプです。固定期間終了時点の金利で、あらためて金利タイプを選択します。

一方、全期間固定金利は、借入期間にわたって金利が変わりません。借入時から完済時まで、契約時の金利で返済を行います。

あらかじめ返済金額が確定しているため、返済計画を立てやすいのが固定金利のメリットです。固定期間中に市場金利が上昇しても返済金額に影響がないため、今後も教育費の負担が続くなどで金利の上昇リスクに備えたい方に適しています。

固定金利の注意点は、一般的に変動金利と比べて契約時の金利が高めに設定されている点です。また、将来市場金利が下がっても、その恩恵を受けることはできません。

変動金利

変動金利は、経済情勢などに応じて金利が定期的に見直されるタイプです。多くの場合、固定金利と比べて契約時の金利が低く設定されているため、低金利水準が続けば返済総額を抑えられる可能性があります。また、金利が下がれば、それだけ返済金額が少なくなります。

変動金利の注意点は、金利の変動によって返済金額が増える可能性があることです。

元利均等方式（元金＋利息が一定となる返済方式）で返済する場合、金利が大きく上昇した場合も、毎回の返済金額は通常5年ごとに見直されるため、すぐに家計に影響するわけではありません（※）。また、6年目に毎月の返済金額が見直される場合も、一般的に毎月の返済金額はそれまでの1.25倍が上限となります。

ただし、金利が上がり、毎月の返済金額に占める利息の割合が高くなれば、元金が減りにくくなる点に注意が必要です。

場合によっては、未払利息が発生する可能性もあります。未払利息とは、毎月支払うべき利息部分の金額が返済金額を上回ってしまった場合の超過部分の金額のことです。

（※）元金均等方式（返済額のうち元金の額が一定となる返済方式）の場合は、一般的に金利変動とともに毎回の返済金額が見直されます。

不動産投資ローンの金利の決定条件

不動産投資ローンの金利の決まり方は、変動金利と固定金利で異なります。

変動金利は、「短期プライムレート」を元に決まります。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満）に適用する金利です。融資をする際の基準となる金利のことで、日本銀行の政策金利に連動します。

一方、固定金利は一般的に「長期プライムレート」を元に決まる仕組みです。長期プライムレートとは、金融機関が優良企業向けの長期貸出（1年以上）に適用する金利のことです。一般的に、国債などの長期金融市場の動向などを参考に決定されます。

また、実際に適用される金利は一般的に審査結果などに応じて決まるため、利用者によって異なります。

不動産投資ローンを低金利で組むコツ

不動産投資ローンの金利水準によっては、不動産投資の収支に大きく影響する場合もあります。なるべく低金利で組むために、以下のポイントをおさえましょう。

• 頭金を増やす
• 自分の属性を上げる
• 変動金利を選ぶ

頭金を増やす

無理のない範囲で頭金を増やすことを検討しましょう。一般的に、頭金が多いほど返済が滞るリスクが低いと判断されやすくなり、有利な金利で借りられる可能性が高まります。頭金が多ければ、選べる金融機関の選択肢も広がります。

また、頭金を増やせば、その分借入金額（返済金額）を減らすことが可能です。変動金利の場合、借入金額が少ないほど金利が上がったときの影響を抑えられます。

ただし、頭金を増やすことで手元に残る資金が減ってしまう点には注意が必要です。十分な手元資金がないと、家賃の滞納や設備の修繕などに対応できない可能性が高まります。

自身の属性を上げる

自分の属性を上げれば、返済できなくなるリスクが低いと判断されやすくなり、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。属性とは、年齢や収入、勤務先、勤続年数、貯蓄などの個人情報のことです。

例えば、年収が上がったり、既存の借り入れが減ったりすれば、より低い金利で借りられる可能性があります。

年収をすぐに上げることは難しいため、既存の借り入れがある方はなるべく減らしておきましょう。また、継続年数が短いと審査で不利になることがあるため、ローンを組むタイミングでの転職には注意が必要です。

ただし、審査結果や融資条件はひとつの属性情報だけで決まるわけではありません。申込者の属性や物件の収益性などを元に、総合的に判断されます。

変動金利を選ぶ

一般的に、変動金利は固定金利と比べて契約時の金利が低めです。特に、借入金額が大きくない、または借入期間が短い場合は、金利上昇による影響を受けにくいため変動金利が向いているでしょう。

ただし、前述したとおり、変動金利は定期的な見直しによって返済金額が大きくなるリスクをともないます。負担を緩和するための措置はあるものの、返済金額に占める利息割合が増えて元金が減りにくくなる可能性もあるため、注意点も踏まえ慎重に検討しましょう。

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まとめ

不動産投資ローンとは、投資用不動産を取得する際に利用できるローンです。金利は、大きく変動金利と固定金利（選択型固定金利・全期間固定金利）に分けられます。

一般的に、変動金利は固定金利と比べて金利が低めです。また、実際に適用される金利は審査結果によっても変わってくるため、返済が滞るリスクが低いと判断されれば、より有利な金利で借りられる可能性があります。

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