不動産投資で節税はできる？仕組みや物件選びのポイントを解説

不動産投資で節税はできる？

不動産投資とは、土地や建物といった不動産を貸し出して家賃収入を得たり、購入した価格よりも高く売却して利益を得たりする投資方法のことです。

不動産投資によって所得税や住民税、贈与税、相続税などの負担軽減につながるケースもあり、税負担が重くなりやすい高所得者や資産家などを中心に、節税対策としても広く利用されています。

不動産投資で節税できる税金

不動産投資によって、次のような税金が節税できる可能性があります。

・所得税
・住民税
・法人税
・贈与税
・相続税

それぞれどのような税金なのか、計算方法とともに確認しておきましょう。

所得税

所得税は、個人の所得に対してかかる税金です。その税額は、1年間のすべての所得（収入から必要経費などを差し引いた残りの金額）から所得控除を差し引いた課税所得に対して所定の税率をかけ、最後に税額控除を差し引いて計算します。

所得税額＝課税所得（収入金額－経費－所得控除額）×所得税率－税額控除額

所得税の税率は、所得が多くなるにつれ段階的に高くなっていく「超過累進税率」という仕組みが採用されており、最高税率は45％です。

所得税率（2015年以後）

課税所得の金額（※）	税率
1,000円〜194万9,000円	5％
195万円〜329万9,000円	10％
330万円〜694万9,000円	20％
695万円〜899万9,000円	23％
900万円〜1,799万9,000円	33％
1,800万円〜3,999万9,000円	40％
4,000万円〜	45％

（※）1,000円未満の端数は切り捨て

例えば課税所得が650万円の場合、まず195万円までの部分には5％の税率が適用されます。195万円を超え330万円までの部分（135万円）には10％、330万円を超え650万円までの部分（320万円）には20％の税率がそれぞれ適用され、最終的な所得税額は以下のように計算されます。

所得税額＝195万円×5％＋135万円×10％＋320万円×20％＝87万2,500円

超過累進税率では、最も高い税率が課税所得すべてに適用されるわけではない点に注意しましょう。

住民税

住民税は、上下水道、ごみ処理、学校教育といった各地域の行政サービスの提供に必要な費用に充てるため、その地域に住む人に課される税金です。

住民税には個人が負担する「個人住民税」と法人が負担する「法人住民税」があり、それぞれ市区町村へ納める「市町村民税」と都道府県へ納める「道府県民税・都民税」で構成されています。

個人住民税

個人住民税は、所得に応じて税額が決まる「所得割」と所得にかかわらず定額を負担する「均等割」で構成されています。

所得割の税率は、所得に対して一律10％（道府県民税4％、市町村民税6％）と定められており、所得税のように所得によって税率が変わることはありません（※）。

均等割は所得に関係なく、自治体ごとに決められた金額が定額で課されます。

（※）政令指定都市の場合は道府県民税2％、市町村民税8％

法人住民税

法人住民税は、資本金等の額や従業員数に応じて定額を負担する「均等割」と、法人税額に応じて税額が決まる「法人税割」で構成されています。

法人住民税の税率は、下表のように国が目安となる「標準税率」と上限となる「制限税率」を定めており、この範囲内で各自治体が設定しています。

【法人住民税の標準税率・制限税率】

	均等割		法人税割
	道府県民税	市町村民税	道府県民税	市町村民税
標準税率	2〜80万円	5〜300万円	法人税額の1.0％	法人税額の6.0％
制限税率	なし	標準税率の1.2倍	2.0％	8.4％

法人税

法人税は、法人の収益事業から生じた所得に課される税金です。法人で不動産投資を行う場合には、得られた利益（所得）に所得税ではなく法人税がかかります。

法人税の税額は、法人税法の規定によって算出された各事業年度の所得（課税所得）に対して一定の税率をかけて計算します。普通法人に適用される法人税の税率は、下表のようになっています。

【法人税率（普通法人　2019年4月1日（月）以後の適用税率）】

区分			税率
資本金1億円以下の法人など	年800万円以下の部分	下記以外の法人	15.0％
		適用除外法人（※）	19.0％
	年800万円超の部分		23.2％
上記以外の普通法人			23.2％

（※）当該事業年度開始の日前3年以内に終了した各事業年度の所得金額の年平均額が15億円を超える法人

贈与税

贈与税は、個人から贈与によって財産を取得したときにかかる税金です。なお、法人から贈与により財産を取得したときは、贈与税ではなく所得税がかかります。

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があり、通常は暦年課税、一定の要件（※）を満たす場合に限り「相続時精算課税」を選択できます。

一度相続時精算課税を選択した贈与者（特定贈与者）からの贈与は、以後暦年課税を選択できません。

（※）原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子や孫に財産を贈与することが要件

相続税

相続税は、亡くなった親などから、預貯金や有価証券、土地などの財産を相続した場合に、相続した財産に対してかかる税金です。相続開始前3年以内に被相続人（亡くなった方）から贈与を受けた財産や、相続時精算課税の適用を受けた贈与（特別控除分）なども相続財産に含まれます。

なお、財産を相続したからといって、必ずしも相続税がかかるわけではありません。相続税がかかるのは、相続財産から被相続人の借金や葬儀費用などを差し引いた後の金額が基礎控除額（※）を上回った場合のみです。その割合は、約10件に1件です（2021年の相続税課税件数割合は9.3％）。

相続税額は、次のような流れで計算します。

1.相続財産を取得した人（相続や遺贈、相続時精算課税の適用を受けて財産を贈与により取得した人）ごとに、課税価格を計算する
2.各人の課税価格を合計し、基礎控除を差し引いて税率をかけ、相続税額の総額を計算する
3.各人ごとの相続税額を計算する
4.各人納付税額を計算する

相続税の税率は所得税や贈与税と同じ超過累進税率であり、最高税率は55％です。

（※）相続税の基礎控除額：3,000万円＋600万円×法定相続人の数

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資による節税は、減価償却や損益通算で所得税や個人住民税の課税所得を減らせる仕組みや、不動産の評価額が時価よりも低くなることで贈与税や相続税の課税価格を引き下げられる仕組みを利用したものです。

それぞれの仕組みを詳しく解説します。

減価償却による所得税・個人住民税の節税

減価償却とは、建物や建物設備など、時間の経過にともなって価値が減少していく固定資産（減価償却資産）の取得費用を、耐用年数が経過するまでの期間で分割し、減価償却費として経費に計上していく方法をさします。

減価償却分だけ所得を少なく申告できるため、耐用年数が経過するまでの間、複数年にわたって所得税や個人住民税の負担軽減が期待できます。特に「分割して経費に計上できる」点は、所得税の負担軽減に効果を発揮します。

同じ金額を経費に計上する場合、一度に全額計上するよりも、分割して計上した方が所得税の負担軽減効果は大きくなります。これは超過累進税率によって、課税所得の大きい部分ほど税率が高くなるからです。

例えば課税所得1,000万円の方が、減価償却の対象ではない経費1,000万円を一括で計上した場合の所得税の軽減額は176万4,000円（※1）です。

同じ1,000万円でも、耐用年数10年の減価償却資産であれば100万円ずつ10年間で分割して経費として計上でき、所得税の軽減額は330万円（※2）となります（償却期間中の課税所得は毎年1,000万円だったと仮定）。

（※1）課税所得：1,000万円→0円（初年度のみ）、所得税軽減額：1,000万円×33％−153万6,000円（速算表より）
（※2）課税所得：1,000万円→900万円（10年間）、所得税軽減額：100万円×33％（※）×10年＝330万円（※課税所得900万円超1,800万円未満の所得税率）

損益通算による所得税・個人住民税の節税

不動産所得で損失（赤字）が出た場合は、「損益通算」により、給与所得や事業所得などほかの所得（黒字）から差し引いての相殺が可能です。損益通算によって不動産所得の赤字分だけ課税所得が減れば、所得税や個人住民税の負担が軽減されます。

不動産投資の必要経費には、税金や損害保険料、管理・修繕費、ローンの利息など実際に支払った費用のほか、支出をともなわない減価償却費も含まれます。

支出を伴う経費は手元の資金が減ってしまいますが、減価償却費であれば節税分だけ手元資金を増やせる点がメリットです。

なお、ローン元本の返済分は支出が生じますが経費には含まれません。借入金は所得（利益）ではないため、その返済も経費にならない点は注意が必要です。

評価額の引き下げによる贈与税・相続税の節税

不動産を購入することで、現金のまま贈与した場合や相続が発生した場合に比べ、贈与税や相続税の負担を軽減できる場合があります。これは、贈与税や相続税の算出に用いられる不動産の評価額が、一般的に時価（実際に売買される価格）より低くなることを利用したものです。

贈与税や相続税を算出する際の基準となる不動産の「相続税評価額」は、一般的に、所有者自身が使用する土地（自用地）の場合で時価の8割程度、新築建物（自宅）の場合で再建築価格の5〜7割程度（固定資産税評価額）まで下がります。

賃貸用不動産の場合、相続税評価額はさらに下がり、節税効果が高くなります。

【貸家建付地（賃貸住宅の敷地）の相続税評価額】
自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

【貸家（賃貸住宅）の相続税評価額】
固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

なお、借地権割合は地域ごとに30〜90％の間で国税庁が定めています（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁）。借家権割合は全国一律で30％です。賃貸割合は、課税時期（贈与：取得日、相続・遺贈：被相続人の死亡日）に賃貸されている床面積の割合です。

例えば5,000万円の土地（借地権割合60％）に、5,000万円で賃貸アパートを建設し、満室（貸家割合100％）となっている場合の相続税評価額は、以下のように計算できます。

土地：（5,000万円×80％）×（1－1×60％×30％×100％）＝2,880万円
建物：（5,000万円×70％）×（1－30％×100％）＝2,450万円
合計（土地＋建物）：2,880万円＋2,450万円＝5,330万円

この例では現金で土地と賃貸アパートを購入することで、相続税の課税対象額が半分程度まで圧縮されます。

法人で不動産投資を行うことによる節税

給与所得や事業所得が多い方の場合、法人で不動産投資を行う方が適用税率が下がり、税金が安くなるケースがあります。

資本金1億円以下の中小法人の利益にかかる法人税の最高税率は23.2％。地方法人税や法人住民税、事業税などを含めた税率は最高で36.8％（実効税率は33.58％）です（※）。

(※）実効税率は事業税を損金に算入して計算した実質的な負担率

個人の場合、課税所得が900万円を超えると所得税率が33％になり、住民税とあわせた税率（43％）が法人税の最高税率を上回ります。

そのため、不動産投資で利益（黒字）が出ており、給与所得や事業所得などを含めた課税所得が900万円を超える場合には、法人化して不動産投資を行うことで適用税率が下がり、税負担の軽減効果が期待できます。

法人の方が5年以内の短期売却（短期譲渡）における適用税率が低い
個人の場合、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金はほかの所得と分けて計算され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

【個人の不動産譲渡所得の税率】（※1）（※2）

	所得税率	住民税率	合計
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15.315％	5％	20.315％
短期譲渡所得（所有期間5年未満）	30.63％	9％	39.63％

（※1）所有期間は譲渡した年の1月1日現在
（※2）所得税率には復興特別所得税（所得税額の2.1％）を含む

これに対し、法人が不動産を売却して得た利益（所得）は、保有期間にかかわらずほかの利益とあわせて税金が計算され、税率は実効税率ベースで最高33.58％です。

そのため、一般的には5年以内に不動産を売却する場合は法人の方が有利、5年以上保有して不動産を売却する場合は個人の方が有利になります。短期での売却も視野に不動産投資を行うのであれば、法人化も選択肢になるでしょう。

法人では最長9年間損失を繰り越せる
不動産投資などで損失が出た場合、法人であれば青色申告をすれば最長9年間損失を繰り越すことができ、翌年以降に利益が出れば損益通算が可能です。

個人でも青色申告をすれば損失の繰り越しは可能です。ただし、繰越期間は最長3年間であり、法人より短くなります。

贈与税・相続税対策としての活用
家族が法人の役員として業務を行う場合、家賃収入を役員報酬として支給することで計画的に資産を移転し、贈与税・相続税対策に活用できます。

なお、法人化には経理処理が複雑になる、個人に認められている青色申告特別控除がないなどの注意点もあります。法人化するかどうかは、メリットだけでなく、注意点もよく理解したうえで判断しましょう。

不動産投資による節税効果のシミュレーション

実際にビジネスパーソン（給与所得者）が不動産投資を行う場合、どのくらいの節税効果が期待できるのでしょうか。ここでは、不動産所得がプラスになった場合とマイナスになった場合の事例を挙げて解説します。

不動産所得は、不動産収入（※1）から必要経費（※2）を差し引いて計算します。

不動産所得＝不動産収入－必要経費

（※1）家賃収入、共益費・管理費、駐車場代、礼金、更新料など（敷金は預かり金のため収入金額には含みません）
（※2）減価償却費、固定資産税・都市計画税、損害保険料（火災・地震）、管理委託手数料、修繕費など

不動産所得がプラスになった場合

不動産所得がプラスになった場合は、所得が増えて納める税金も増えるため、所得税・住民税の節税効果はありません。不動産所得は給与所得とあわせて所得税・住民税の課税対象となり、原則として確定申告が必要です。

なお、一定の条件を満たして青色申告を行えば、最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。控除により課税所得が減ることで、その分の節税効果は得られます。

例えば、所得税率が33％（住民税を含め43％）の方が65万円の青色申告特別控除を受けた場合の節税額は、約28万円（65万円×43％）です。

65万円の控除を受けるには、事業的規模の貸し付けであること、複式簿記での記帳、損益計算書・貸借対照表の提出、電子帳簿保存またはe-taxによる電子申告、期限内申告が条件となっています。事業的規模と認められる基準は、原則としてアパートやワンルームマンションであれば10室以上、戸建であれば5棟以上です。

不動産所得がマイナスになった場合

不動産所得がマイナスになった場合は、損益通算によって給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引く（相殺する）ことができ、課税所得の減少による節税効果が期待できます。

例えば給与所得が1,200万円（所得税率33％）、不動産所得が200万円のマイナスだった場合の節税額は、所得税と住民税をあわせて86万円です。

収入	500万円
必要経費（減価償却費を含む）	700万円
不動産所得	▲200万円
損益通算前の所得金額（給与所得）	1,200万円
損益通算後の所得金額（給与所得−不動産所得）	1,000万円
損益通算前の税額（所得税＋個人住民税所得割）（※1）	362万4,000円
損益通算後の税額（所得税＋個人住民税所得割）（※2）	276万4,000円
不動産投資による節税額	86万円

（※1）1,200万円×33％－153万6,000円＝242万4,000円（所得税）、1,200万円×10％＝120万円（個人住民税・所得割）
（※2）1,000万円×33％－153万6,000円＝176万4,000円（所得税）、1,000万円×10％＝100万円（個人住民税・所得割）

不動産投資で節税効果が高くなる物件選びのポイント

不動産投資による節税効果は、新築物件よりも中古物件の方が高い傾向があります。

これは、中古物件の耐用年数が新築物件より短く、物件価格が同じであれば1年当たりの減価償却費が大きくなるからです。減価償却費が大きくなるほど課税所得が減り、節税効果は高くなります。

新築住宅用物件の耐用年数は法律で定められており、下表のように建物の構造によって異なります。

【新築住宅用建物の法定耐用年数】

建物の構造			耐用年数
木造・合成樹脂造			22年
木骨モルタル造			20年
鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造			47年
れんが造・石造・ブロック造			38年
金属造	骨格材の肉厚が	4mm超	34年
		3mm超4mm以下	27年
		3mm以下	19年

中古物件の耐用年数は、上記の法定耐用年数を基準に、経過年数として以下のように計算します。

【中古物件の耐用年数（簡便法）】（※）

法定耐用年数の全部を経過した物件	法定耐用年数の20％に相当する年数
法定耐用年数の一部を経過した物件	法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に、経過年数の20％に相当する年数を加えた年数

（※）年未満の端数は切り捨て、耐用年数が2年に満たないときは2年とする

例えば築20年の木造住宅の場合、法定耐用年数22年から20年を差し引き、経過年数20年の20％に相当する4年を加えた6年が耐用年数になります。

なお、耐用年数が短いと減価償却できる期間（節税できる期間）も短くなるため、保有期間全体での節税効果や出口戦略を考えて判断しましょう。

中古物件は新築物件よりも物件価格が安い傾向があり、初期投資額を抑えられる点もメリットです。一方で、新築物件よりも入居付けが難しい、修繕リスクが高い、仲介手数料など諸費用が高くつきやすいなどの注意点があります。

 

節税対策で不動産投資をする際の注意点

不動産投資にはリスクがあります。また、節税だけを目的に安易に投資してしまうと、支出が膨らんでトータルで赤字になったり、売るに売れなくなったりするおそれもあり注意が必要です。

不動産投資のリスク

不動産投資には、次のようなリスクをともないます。

【不動産投資の主なリスク】

空室リスク	入居者が決まらず家賃収入が得られないリスク
滞納リスク	入居者が家賃を滞納して家賃収入が得られない（受け取りが遅れる）リスク
修繕リスク	建物・設備の経年劣化や、入居者の過失などによって修繕が必要になるリスク
火災・自然災害リスク	火災や地震、水災、風災などの自然災害などで建物が焼失したり、損傷を受けたりするリスク
流動性リスク	希望する時期に売却（現金化）できないリスク
家賃・不動産価格の下落リスク	家賃や不動産価格が下落して収支が悪化したり、赤字になったりするリスク
金利上昇リスク	ローンを利用する場合、金利が上昇して返済負担が増加するリスク

あらかじめ想定されるリスクには、余裕を持った資金計画を立てることや、保険に加入するなどの対策をとって備えておくことが大切です。

節税だけを目的に投資しない

節税だけを目的に不動産投資を始めてしまうと、節税はできても収益が出ず、経費がかさんだり売るに売れない状態となったりして、トータルで損失を出すことになりかねません。

節税はあくまで副次的なメリットであり、節税効果を除くと投資として成立しないような投資は避けましょう。それには、長期的な収支計画や出口戦略（どのくらい保有するのか、売却するタイミング）を考えて物件を選ぶことが大切です。

また、不動産投資は手持ち資金に余裕のある状態で行うのが原則であり、家計全体の収支や資産状況の把握も欠かせません。投資を始める前に、投資によって家計の収支や資金計画に悪影響を及ぼさないか、リスクに対して十分なメリットが期待できるかを確認しておきましょう。

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まとめ

不動産投資は、安定的な家賃収入や売却による利益だけでなく、所得税・住民税、贈与税・相続税など税制上のメリットも期待できる投資方法です。

これから不動産投資を始めようと考えている方や、不動産投資を始めて間もない方は、今回紹介した仕組みを理解して税制上の優遇措置を上手に活用しましょう。

不動産投資をした方がよいのか自分では判断がつかずお悩みの方は、一度お金のプロに相談してみるとよいでしょう。