住宅ローン 借り換え

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住宅ローン借り換えとは

マイホーム購入に関するお金のこと、
教えてほしい!
住宅ローンってどうやって選べばいいの?
住宅ローンの借り換えってできるの?

昨今のように低金利が続く環境は、住宅ローンの借り換えや見直しを検討している方にとって
チャンスとなります。住宅ローンの見直しを現在の金利環境下で行えば、
より良い条件へと切り替えられたり、より低い金利や返済額にできる場合があります。
見直しは、主に住宅ローン金利が下がったときや、自身の収入が増えたときなどに
検討するとよいでしょう。

住宅ローンの借り換え/見直し

住宅ローン見直しで検討されるのが、住宅ローンの借り換えです。それまで組んでいた住宅ローンの残債は、新たに契約した住宅ローンでお金を借りて一括返済することから、「借り換え」と呼ばれています。

住宅ローンの借り換えでは、現在の住宅ローンの返済に向けて新たな融資を受けるため、借り換え後の金利や返済期間、返済額が変わります。

金利の低い住宅ローンへ借り換えることで、毎月の返済額を減らすだけでなく、将来の金利上昇リスクへの対策にもつながります。それぞれの状況によって借り換えの目的は異なるため、目的に合った借り換え先を選ぶことが大切です。

住宅ローンの借り換えは、自身の生活状況や将来のライフプランにあわせて行い、長期的な計画を立てることが望ましいでしょう。住宅ローンの見直しにはさまざまな判断のポイントがあるため、必要に応じて専門家のアドバイスを仰ぐことも重要です。

住宅ローン
借り換えるメリット

次に、住宅ローンを借り換えるメリットを紹介します。

毎月の返済額や
支払総額を減らせる

住宅ローンの借り換えにおける最大のメリットは、金利が引き下げられることです。金利が下がれば毎月の返済額が減り、支払総額も大幅に減らせる可能性があります。

例えば、現在の残高が2,000万円あり残返済期間が20年とした場合、2.5%から1.8%のものに借り換えると支払総額は100万円以上減らせる場合もあります。

住宅ローンは長期にわたって支払うため、その間の金利動向によっては、より良い条件の住宅ローンが出てくる場合があります。特に、2016年に日本銀行がマイナス金利政策を始めた影響で、借り換えによってメリットを得られるケースが増加しました。

金利だけを見るとわずかな差に感じるかもしれませんが、住宅ローンは数千万円単位と金額が大きいため、少しの金利の差でも支払総額には大きく影響する可能性があります。

現在支払っている住宅ローンの負担が大きいと感じる場合、借り換えによって家計が改善しないか検討してみるとよいでしょう。

返済期間を短くできる

住宅ローンの借り換えによって、返済期間を短縮することもできます。金利が下がっているタイミングで借り換えを行うことで、低金利下で金利負担が軽減され、支払総額を抑えることができます。借り換える前の返済額に、借り換え後の返済額を合わせる場合、借入元金部分の返済が早くなるため返済期間を短縮する効果があります。

なお、お子様の卒業や独立などで教育費の負担がなくなるタイミングで金利の低い住宅ローンへ借り換える際、月々の返済額を「借り換え前の返済額+これまで負担していた教育費との合算額」という形に設定すれば、家計からの支出額総計に変化はないものの、住宅ローンの元金部分の返済が短縮されるため、返済総額が借り換え前と比較して大幅に軽減できる可能性があります。

また、返済期間が20年残っている住宅ローンを10年で返済するように借り換えれば、返済が早く終わり、支払う金利も減らせるため、将来的に自由に使えるお金が増えるでしょう。

ただし、返済期間の短縮はあくまでも毎月の返済能力が十分ある場合に限られます。返済期間を短縮するためには基本的に月々の返済額を増やす必要があるため、家計状況によっては困難な場合もあるでしょう。

返済額が大幅に増えると家計負担が大きくなり、支払いに支障が出る可能性もあるため、返済能力を確認したうえで慎重に検討することが大切です。

保障内容を
厚くできる場合もある

住宅ローンの借り換えによって、保障を手厚くできる可能性があります。

住宅ローンを借りる際、団体信用生命保険(団信)に加入するのが一般的です。団体信用生命保険は、借り手が万が一死亡した場合に保険金を残った債務の返済に充てる保険で、原則として完済まで保障内容を変更することはできません。

住宅ローンの借り換えを行うときは、現在加入している団体信用生命保険を見直す良いタイミングでもあります。例えば、ガン団信や三大疾病団信、8疾病保障などを付けて、保障内容を厚くすることなどが考えられます。

ただし、付帯保障は保険料が別途かかるケースが多い点には注意しましょう。

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住宅ローン
借り換える・見直す
タイミング

これまで解説してきたように、住宅ローンの借り換え・見直しにはさまざまなメリットがあります。
ただし、誰でもそのメリットを得られるとは限らないため、自分が借り換えるべきかについては
見極めが必要です。ここでは、どのような場合に借り換えを検討すべきかについて解説します。

TIMING 1
ローン残高残年数
条件を満たすとき

住宅ローンの借り換えは、ローン残高や返済期間の残年数が少ない場合、メリットが得られません。詳細は後述しますが、住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるため、金利低下によるローン残高の減少分が得する金額とはならないからです。

借り換えの金額があまりに小さいと、借り換えにかかる費用がかさんでしまい、結果的にローン残高が増えてしまう可能性があります。

一部の諸費用を無料にしている金融機関もあります。諸費用を抑えられる場合は、金額が少なくても借り換えによるメリットが得られるかもしれません。

このように、さまざまなケースが考えられるため、住宅ローンの借り換えを検討する場合は、現在の残債や残年数が借り換えで得になるか、具体的な金額を確認したうえで利用しましょう。

なお、借り換えによって借入期間を短縮した場合、住宅ローン控除の適用外になるので注意する必要があります。

TIMING 2
金利が切り替わるとき

金利が切り替わるときは、住宅ローンの借り換えの検討におすすめのタイミングです。

金利が下がる場合、現在の住宅ローンより低い金利で借り換えられる可能性があります。借り換えを検討する際には、現在の金利と借り換え先の金利を比較しましょう。金利差が大きいほど、借り換えの効果が高まります。

金利が上がる場合、変動金利型で住宅ローンを組んでいた方はローン残高が上がってしまう可能性があります。金利が上がる前に、全期間固定金利型や固定金利期間が長めの住宅ローンに借り換えれば、金利上昇によるリスクを回避できる場合もあります。

TIMING 3
年収が下がる予想されるとき

年収が下がることが予想され、月々の返済額を軽くしたいと考えている場合も借り換えを検討するタイミングです。

例えば、転職や配偶者が仕事を辞めるなどの理由によって今後の年収が下がると見られる場合などです。このようなケースでは、変動金利型などの金利が低い住宅ローンに借り換えて毎月の返済額を減らすことが有効でしょう。

年収が下がると予想される場合は、住宅ローンの返済に支障が出る前に借り換えを検討するのもよいでしょう。金利が上昇した場合や返済に困難が生じた場合には、借り換えの選択肢が限られてしまいます。

また、転職後に借り換えを行う場合では勤続年数がネックとなり、審査を通過しない可能性もあります。転職前に借り換えを済ますなど、タイミングを逃す前に検討を始めましょう。

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住宅ローンを借り換える際
注意点

住宅ローンの借り換えに関する注意点を解説します。

借り換えの「費用」が発生する

住宅ローンの借り換えには諸費用が発生するため、借り換えを検討するうえではコストと利益のバランスを十分に考えなければなりません。費用を見誤ると、借り換えによって返済額が増加してしまう可能性も考えられます。

ただし、近年は保証料不要の住宅ローンもあるなど諸費用を安く抑えられる可能性もあるため、事前によく調べることをおすすめします。

住宅ローンの借り換えで必要になる費用としては、手数料や保証料、契約書貼付印紙税、登録免許税、司法書士報酬などが挙げられます。

これらの費用は金融機関や不動産会社によって異なるため、事前に比較検討することが大切です。現在借りている住宅ローンの繰上返済手数料などの費用も、忘れずに考慮しましょう。

返済に遅延がある場合、
借り換えができないこともある

住宅ローンの借り換えを検討する際、現在の住宅ローンにおいて返済に遅れがないかという点も重要な要素になります。

まず、借り換え先の金融機関は住宅ローンを借り換える方の信用情報を調査します。返済が遅れている場合、住宅ローンを借り換える方の信用度が低下している状態になり、利率が高くなる可能性や借り換え自体ができなくなる可能性もあります。

このようなことから、現在の住宅ローンの返済に遅延がないかということは、借り換え先の金融機関の審査において重要な要素となるので、返済の遅れには注意する必要があります。

手続きが面倒に
感じる場合もある

住宅ローンを借り換える場合、申し込みに際してさまざまな書類や手続きが発生します。そのため、こういった手続きが苦手な方にとっては煩わしく感じるかもしれません。

まず、借り換えには、以下のように数種類の書類の準備が必要です。

  • 現在の住宅ローンの契約書
  • 返済予定表
  • 収入証明書
  • 住民票
  • 印鑑証明書 など

収入証明書には、源泉徴収票や給与明細、確定申告書などが該当します。現在の支払能力を証明するための書類となるため、最新のものが必要な点にも注意しましょう。

また、住宅ローンの借り換え先となる金融機関の選定にも手間がかかります。金融機関によっては現在の金融機関よりも不利な条件になる可能性もありますので、十分な比較が必要です。

金融機関が決まったら、申し込みの手続きを行います。申し込みには各金融機関で異なる手続きがありますが、基本的には申込書や書類を提出し、審査を受けます。審査に通れば新しい住宅ローンが承認され、借り換えを実行できます。

このように、住宅ローンの借り換えには時間も手間もかかるため面倒に感じる方もいるでしょう。しかし、面倒な手続きを乗り越えれば住宅ローンの負担が軽減されるため、借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

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