不動産投資とは？仕組みや注意点をわかりやすく解説

不動産投資とは

不動産投資とは、所有している不動産を貸して家賃収入を得る投資方法です。借り手がつけば毎月家賃が入ってくるため、安定した収入を得られます。

また、借り手を探したり入居者に対応したりといった管理業務は、手数料はかかりますが管理会社に任せることも可能です。そのため、賃貸不動産の管理をしたことがない方でも挑戦しやすく、はじめやすい投資方法といえます。

不動産投資の種類

不動産投資には、次の種類があります。

・区分マンション投資：マンションを1戸、複数戸所有し、貸し出す
・一棟投資：マンションやアパートを一棟所有し、貸し出す
・戸建て投資：戸建て住宅を所有し、貸し出す

区分マンション投資は、マンションを1戸から購入してはじめるため、不動産投資のなかでは初期費用は低めの傾向があります。しかし、1戸のみ経営する場合は、借り手がつかないときは家賃収入が0になるため、リスクが高いといえます。複数戸所有する方が、安定した家賃収入を得やすくなります。

一棟投資は、初期費用は高めですが家賃収入が0になるリスクは低いです。しかし、すべての部屋が同じ場所にあるため、エリア全体の家賃が下がったときや災害が起こったときには、家賃収入が下がる可能性があります。

戸建て投資は一棟投資と比べると初期費用は低めですが、区分マンションを1戸所有するのと同じく、借り手がつかないときは家賃収入が0になるリスクがあります。しかし、ほかの種類と比べると、土地の価値の割合が高いため、資産価値が落ちにくい点はメリットです。

上記の種類以外にも、オフィスビルや商業施設への投資などもあります。メリットと注意点を比較し、自分にあった種類を選択するようにしてください。

不動産投資の仕組み

不動産投資は、次の仕組みにより利益を得ます。

・インカムゲイン：賃貸することにより得られる家賃収入
・キャピタルゲイン：不動産を売却することで得られる利益

不動産投資のインカムゲインとは、主に家賃収入をさします。賃貸し続けることで、継続的な収入を期待できます。

一方、キャピタルゲインとは不動産を売却することで得られる利益のことです。建物は古くなると価値が下がりますが、土地は値上がりすることもあるため、利益を得られる可能性があります。

不動産投資はやめとけといわれる理由

インターネットで不動産投資について検索すると、「不動産投資はやめとけ」といった記事を見ることも多いのではないでしょうか。また、経済系の雑誌や新聞でも、不動産投資は避ける方が良いといった記事を見ることもあります。

不動産投資はやめとけといわれる理由について見ていきましょう。

多額の初期費用が必要

投資用物件を保有していない場合は、物件を購入する必要があります。現金がない場合はローンを組むことになり、多額の負債を抱えることになるかもしれません。

また、ローンでお金を借りるときには手数料がかかるだけでなく、物件の火災保険料や修繕積立金基金（新築の場合）などもかかることがあります。このように、多額の初期費用がかかることから「不動産投資はやめとけ」といわれることもあるようです。

ローンを利用すると、シビアな収支予測が必要にはなるものの、預貯金があまりなくても不動産投資をはじめられます。初期費用がかさむものの、実際に現金で準備する金額はそう多くはないのも、不動産投資の特徴といえます。

定期的に修繕費用が必要

不動産投資でお金がかかるのは、初期費用だけではありません。不動産を運用している間も、大規模修繕や設備の修理などの修繕費用がかかります。

設備や建物に問題があると借り手がつかないため、修繕しなくてはいけません。修繕費を抑えるためにも、普段からこまめに点検を実施し、補修が必要な箇所は早めに補修しておくことをおすすめします。

初期の時点で補修をしておくことで、大がかりな修繕工事を回避しやすくなります。また、家賃収入のなかから修繕費用を積み立てておくと、突然の設備の故障や建物の補修に対応できます。

リスクが多い

不動産投資には、さまざまなリスクがあります。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・災害リスク
・地価下落リスク

空室になると家賃収入は入りません。入居者がいる場合でも、家賃を滞納するなら家賃収入は安定しません。

また、災害リスクにも注意が必要です。災害で建物が全壊・半壊すれば、建て替えや修繕が必要なためコストがかさみます。

さらに、地価が下落すると売却時にキャピタルゲインを得られません。また、地価と比例して家賃相場も下がることがあり、家賃収入が減る可能性もあります。

ただし、リスクは多いものの、ある程度は軽減可能です。例えば一棟投資や複数戸の区分マンション投資を行うことで、空室リスクと家賃滞納リスクを軽減できます。また、火災保険や地震保険に加入することや、ハザードマップなども参考に立地を選択することで、災害リスクを軽減できるかもしれません。

また、事前にエリアの開発計画をチェックすることで、地価下落リスクも軽減できます。こまめに地価の変動もチェックすれば、地価が大暴落する前に売却できるかもしれません。

ローン返済が長く続く

ローンを借りた場合は、返済し続ける必要があります。家賃滞納や空室により家賃収入が入らないときは、返済が難しくなることもあるでしょう。

また、経年劣化などにより家賃を値下げしたときも家賃収入が減るため、ローン返済が厳しくなる可能性があります。

しかし、ローンを抱えることはマイナス面ばかりではありません。ローンを借りることで預貯金をあまり減らさずに不動産を所有できるのは、むしろメリットといえます。

不動産投資のメリット

不動産投資には、メリットも多くあります。以下で主なメリットを紹介します。

自己資金が少なくてもはじめられる

初期費用が高額になりがちな不動産投資ですが、すべて自己資金で準備する必要はありません。

審査はありますが、ローンでお金を借りてはじめることもできます。そのため、預貯金が少ない方や、預貯金をあまり使いたくない方でも、不動産投資をはじめられます。

安定した収入を期待できる

不動産投資では、物件を人に貸している間は、基本的には毎月収入が入ります。安定した収入を得たい方にも、適した投資方法です。また、売却して利益を得られることもあります。

税制上のメリットがある

賃貸経営は事業になるため、減価償却費や諸経費、雑費などを経費として計上できます。経費や控除額が多く、家賃収入を超えるときは課税所得額を減らせることがあり、所得税や住民税の軽減につながるかもしれません。税制上のメリットを得るためにも、正しく確定申告を行うようにしてください。

また、相続税の控除も適用されます。例えば、1億円の現金は相続税を計算するときも1億円として扱われますが、1億円で購入した不動産は固定資産税評価額で評価するため7,000万円程度として計算されます。

そのため、資産を現金ではなく不動産として贈与すること、あるいは相続させることで、税制上の優遇を受けられる可能性があります。相続を考えている方にも、不動産投資は注目したい投資方法です。

生命保険として活用できる

住宅ローンを組むときに団体信用生命保険に加入すると、ローン返済中に死亡もしくは高度障害状態になったときに以後の返済が免除されます。

家族に資産を遺したい方にも、不動産投資は適した方法といえます。ただし、投資用のローンに団体信用生命保険の加入が認められる事例は多くはないため、商品選定をしっかりと行いましょう。

インフレ対策にもなる

インフレは緩やかに続き、現金の価値は年々目減りしています。しかし、不動産の価値は下がりにくいだけでなく、インフレにあわせて上昇する傾向があります。インフレ対策を考えるなら、現金資産だけでなく不動産も所有しておく方が良いでしょう。

不動産投資の注意点

不動産投資はメリットの多い投資手法ですが、いくつか注意点もあります。不動産投資を開始する前に確認しておきましょう。

資産をただちに現金化できない

不動産は流動性が低く、ただちには現金化できません。急に現金が必要になったときには利用しづらいため、万が一に備えて、預貯金の形でも資産を保有しておくようにしましょう。

空室リスク・家賃滞納リスクがある

物件の条件によっては、常に借り手がつくとは限りません。また、やむを得ない理由で契約の途中で退去することもあり、空室が生じる可能性があります。

また、入居者がいても家賃を滞納される可能性もあります。安定した収入を得られないリスクを回避するためにも、投資対象を分散することをおすすめします。

管理費がかかる

自分で物件管理をしない場合は、管理会社に管理費を支払って管理してもらうことになります。

管理費は、空室のときでも発生します。空室が長引くと負担に感じるかもしれません。管理会社によって管理内容や管理費が異なるため、慎重に選択するようにしてください。

不動産価値が下落することがある

地価が下落し、売却しても利益を得られないこともあります。また、地価下落にともない、入居者から家賃の見直しを請求されることもあるかもしれません。

家賃が下がると家賃収入が減ります。収益率も下がるため、期待したような経営ができない可能性もあります。物件選びの際は立地に注目し、価値が下がりにくい場所を選択しましょう。

金利上昇の可能性がある

変動金利でローンを組んでいる場合は、金利が上昇して利息の負担が大きくなることがあります。長く低金利が続いていたため、将来的に変動金利の金利は上昇する可能性は高いと予想されます。

金利の上昇に不安を感じる方は、固定金利のローンにも注目してみましょう。また、金融機関によってもローンの適用金利が異なるため、比較して選択することが大切です。

不動産投資がおすすめの人

次のいずれかに該当する方は、不動産投資が向いていると考えられます。

・給与所得が多い人
・安定した給与所得を得ている人
・預貯金がある程度ある人

それぞれの特徴を持つ方が不動産投資に向いている理由を解説します。

給与所得が多い人

給与所得が多いと、不動産投資の赤字によって相殺できる課税所得額も多くなります。所得税や住民税など税制上のメリットが大きいため、不動産投資に向いているといえます。

安定した給与所得を得ている人

安定した給与所得を得ているなら、ローン審査にとおりやすくなります。ローンを組んで大規模に不動産投資をすれば、より多くの家賃収入を得られることもあります。

預貯金がある程度ある人

ローンを借りる場合でも、不動産取得税や仲介手数料などは現金で支払う必要があります。また、急に建物の修繕や設備の交換が必要になることもあるため、ある程度預貯金があることが望ましいでしょう。

不動産投資のポイント

不動産投資を成功させるためにも、いくつか押さえておきたいポイントがあります。特に次のポイントは、投資をはじめる前にチェックしておきましょう。

・エリアを慎重に選択する
・物件を慎重に選択する
・運営費を確認する

それぞれのポイントを解説します。

エリアを慎重に選択する

不動産投資をはじめるときは、手放すときのことも視野に入れておく必要があります。売れやすいエリア（＝人気のエリア）なら、短期間で売却しやすい傾向があるため、現金が必要になったときも比較的素早く対応できるでしょう。

また、人気のエリアなら地価も下落しにくく、家賃下落リスクも抑えやすくなります。

物件を慎重に選択する

空室リスクを避けるためにも、人気の物件を選ぶようにしましょう。また、家賃が割高・割安な物件を選ぶと、入居者がつきにくかったり収益率が下がったりします。周囲の家賃相場もチェックし、妥当な物件を選択するようにしてください。

運営費を確認する

不動産投資を開始するときには、家賃収入に目が向きがちですが、運営費にも注目してください。管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの運営費をチェックしておくことで、現実的な運営計画を立てやすくなります。

初心者必見！不動産投資のはじめ方

不動産投資には、初心者向けのはじめ方があります。次の手順で不動産投資をはじめていきましょう。

1.情報収集をする
2.信頼できる管理会社を探す
3.エリアと物件を選択する
4.投資計画を立てる
5.初期費用を準備する
6.売買契約を交わす

ていねいに順を追って不動産投資をはじめることで、失敗を回避しやすくなります。以下で詳しくみていきましょう。

1.情報収集をする

インターネットや新聞折り込み広告などを利用し、投資用物件を探しましょう。物件や立地について良く調べることが大切です。

また、ローンを組むときはローンの情報も収集しましょう。金融機関によって金利が変わるだけでなく、借り入れ可能額や返済方法も変わることがあります。

2.信頼できる管理会社を探す

管理内容や宣伝方法をしっかりと調べ、妥当な管理費の管理会社を選びましょう。管理がずさんな会社を選ぶと、不動産の価値が低下することもあるので注意が必要です。実際に管理している物件を見せてもらうと、管理のレベルを理解しやすくなります。

3.エリアと物件を選択する

エリアと物件で不動産投資の成功は左右されます。

即決するのではなく、類似する物件もチェックして、慎重に選択してください。また、複数の不動産会社に相談し、幅広い選択肢から決めることも大切です。

4.投資計画を立てる

投資規模や利回りなどの計画を立てましょう。何年で初期費用の回収を目指すのか、大まかに決めておくことが大切です。

また、ローンを組むときは、借入額や返済計画も決めてください。投資計画・返済計画を立てるのが難しいときは、金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーに相談しましょう。

5.初期費用を準備する

ローンを借りる場合は、金融機関に相談しましょう。

また、預貯金がある場合も、ローンを検討する方が良いこともあります。税金や修繕費などの現金で払う費用もあるため、預貯金を全額使わないように注意してください。

6.売買契約を交わす

物件を選定し資金計画を立てた後に、正式な売買契約を締結します。「重要事項説明書」の説明を受け、「不動産売買契約書」の内容を十分確認したうえで記名・押印をし、手付金を支払うと契約完了です。

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