住宅ローンの事前審査では何をチェックされる？項目内容や通過するためのポイントを解説

住宅ローンの事前審査（仮審査）とは

住宅ローンの審査には、事前審査（仮審査）と本審査があります。

それぞれの審査について、次の項で解説します。

住宅ローンの事前審査（仮審査）の概要

一般的に、物件の売買契約締結の前に行われるのが事前審査です。住宅ローンの本審査に通過する見込みがあるのかどうか不明のまま売買契約を締結してしまうと、もし審査に落ちてローンを組めなかった場合に、関連各所に損害が生じてしまいます。こうした事態を防ぐための方法として事前審査が行われます。

申込者の年収や負債の状況、物件の担保価値、借り入れを希望する額と物件価格の兼ねあい、返済期間などさまざまな観点から、住宅ローンを組んでも問題ないかどうかを仮審査されます。

結果が出るまでの日数は早ければ即日、金融機関や審査の状況によっては1週間程度かかる場合もあります。

事前審査を通過してはじめて本審査を申し込むことができますが、事前審査を受けた金融機関で本審査を受けなければいけない決まりはなく、また事前審査に通過したら必ずローンを契約しなければならないということもありません。

住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査との違い

即日結果が出ることもある簡易的な事前審査に対し、より詳細な審査を行う本審査では一般的に1～2週間程度の日数がかかります。本審査では事前審査と比べると必要書類の数も増えます。本人確認書類や収入証明書類をはじめ、物件の売買契約書類や重要事項説明書、建築確認済証など、提出しなければいけない資料は多岐にわたります。

場合によっては、健康状態を証明する書類が必要になることもあります。

住宅ローン事前審査（仮審査）から借り入れまでの流れ

実際に住宅ローンを利用する場合の申し込みから借り入れまでの流れを解説します。

詳しい手順は金融機関により異なりますが、一般的なフローを紹介します。

1.【事前審査申込】
本人確認書類・収入証明書類・購入物件の資料などの必要書類を提出し事前審査を受ける。

2.【事前審査通過後、本審査申込】
あらためて本人確認書類・収入証明書類・売買契約書などの必要書類を提出し、本審査を受ける。事前審査より多くの書類が必要。

3.【本審査通過後、住宅ローンの契約手続き】
金融機関や司法書士など関連各所と連携して住宅ローンの契約を締結する。

4.【融資実行】
手続きに不備がなければ資金が金融機関から契約者に振込まれる。

住宅ローンで審査される項目

住宅ローンの審査では、どのような内容をチェックされるのでしょうか。

審査内容は金融機関によって異なりますが、主な審査項目を事前に把握しておくことで、審査に通過するための対策もとりやすくなります。

住宅ローンを取り扱っている民間金融機関等を対象に国土交通省が行った調査によると、審査で考慮する点として次のような項目が挙がっています。

単位：％

完済時年齢	98.9
健康状態	98.5
担保評価	97.6
借入時年齢	97.1
年収	95.0
返済負担率	94.6
勤続年数	94.5
連帯保証	94.5
金融機関の 営業エリア	92.2
融資可能額（融資率） ①購入の場合	75.8
雇用形態	75.6
融資可能額（融資率） ②借換えの場合	71.1
国籍	68.0
カードローン等の他の 債務の状況や返済履歴	62.9
申込人との取引状況	44.4
業種	30.1
家族構成	21.9
所有資産	21.0
雇用先の規模	20.8
性別	16.4
その他	6.2

（※）出典：国土交通省「令和3年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を元に筆者作成

特に「完済時年齢」「健康状態」「担保評価」「借入時年齢」「年収」「返済負担率」「勤続年数」「連帯保証」「金融機関の営業エリア」は9割以上の金融機関等が考慮の材料としており、これらの項目は事前審査でも重点的に検討されるポイントと考えられます。

住宅ローン事前審査（仮審査）に通るためのポイント

マイホームの購入を決めたからには、住宅ローンの審査にぜひとも通過したいところです。まずは第一段階として事前審査に通過する必要がありますが、事前審査といっても軽く考えるのは禁物で、審査に落ちることも十分あり得ます。

記入ミスや書類の不備がないことは大前提ですが、事前審査に通るためには次のポイントも押さえておきましょう。

・無理のない借入額・返済期間で申し込む
・自己資金（頭金）を増やす
・ほかのローンは完済しておく
・ペアローンや収入合算を利用する

それぞれの項目について詳しくみていきましょう。

無理のない借入額・返済期間で申し込む

借入額と返済期間は、無理のない条件で申し込むようにしましょう。

年収に対して借入額や返済期間がみあわない場合、返済能力がないと判断される可能性があります。

ゆとりある現実的な返済計画をたてることが、スムーズな審査通過のポイントのひとつです。

自己資金（頭金）を増やす

住宅の取得価格に対する自己資金の割合を増やすと借り入れ総額を減らすことができ、借り入れ総額が少ないほど金融機関も融資を決定しやすくなります。ただし、借り入れ総額が減るからといって資産のすべてを自己資金としてつぎ込むのはおすすめできません。

生活の備えとして、マイホーム取得後の手元資金も残しておくようにしましょう。

ほかのローンは完済しておく

審査時点でほかのローンの残債がある場合、信用に影響する場合があります。

前述の調査結果でも6割以上の金融機関が「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」を審査のポイントとして挙げているため、ほかのローンの残債は住宅ローンを申し込むまでに可能な限り完済しておくとよいでしょう。

ペアローンや収入合算を利用する

申込者一人だけの年収でローンを組むのが難しい場合は、「ペアローン」や「収入合算」も視野に入れて検討してみましょう。

ペアローンでは、夫婦がそれぞれ別のローンを組みます。

収入合算は、申込者と配偶者および親族との年収を合算した額で審査を受けることができます。合算できる続柄は金融機関により異なります。

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住宅ローンを組むためには、まず金融機関の事前審査に通過する必要がありますが、事前審査といっても油断は禁物です。審査に通過するためのポイントを押さえながら、万全の体制で挑むようにしましょう。

ローンを申し込む金融機関選びからはじまり、借入額や自己資金の割合、返済期間など、住宅ローンには決めなければならないことが多数あります。

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